El abogado Raymundo Larraín analiza brevemente la nueva ley hipotecaria española, que entró en vigor el 16 de junio de 2019.

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Por Raymundo Larraín NesbittAbogado – Abogado 21 de junio de 2019

Entonces, ¿quieres comprar una propiedad en España con tu pareja y pedir un préstamo? Bueno, primero deberías leer esta publicación.

La última vez que escribí sobre este tema fue en noviembre pasado, con la aprobación de la nueva ley hipotecaria, y luego nuevamente en mayo de este año, la nueva ley hipotecaria española prevé desalojos más prolongados para los prestatarios en dificultades.

La nueva ley hipotecaria española introduce una serie de cambios que realmente cambian el juego tal como lo conocemos al mover los postes de la portería. Por una vez, me complace informar que los objetivos en juego se han desplazado (en su mayor parte) en beneficio de los consumidores / prestatarios, en detrimento de los prestamistas.

La racha positiva de cambios se produce a instancias de las autoridades de la UE, ya que España ha estado transponiendo una directiva de la UE desde 2014, lo que parece haber tomado BTW para siempre.

Si bien todos los cambios que se enumeran a continuación pueden parecer excelentes en el papel, en la práctica las intenciones bien intencionadas de los legisladores de la UE pueden crear serios problemas hasta el punto de poner en peligro algunos acuerdos inmobiliarios. La naturaleza sobreprotectora de algunos de los nuevos requisitos probablemente hará que algunos compradores se enfríen y se retiren, ya que los tiempos de espera y las barreras de entrada se han erigido en los préstamos.

Como esta es solo una publicación de blog, no entraré en detalles de los nuevos cambios. Simplemente recopilaré los más importantes en listas con viñetas para facilitar la comprensión.

Todos los cambios entran en vigencia a partir del 17 de junio de 2019.

  • Las cláusulas suelo (cláusulas collar) se eliminarán por completo de todos los préstamos hipotecarios. Para más referencias: Cláusulas de exclusión del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (“Cláusulas Suelo”). Las cláusulas mínimas (cláusulas suelo) fueron una de las cláusulas hipotecarias abusivas que denuncié en 2009 en mi artículo (punto uno): 10 cláusulas abusivas comunes en los préstamos hipotecarios españoles.
  • Los procedimientos de recompra ahora solo se llevarán a cabo cuando un prestatario pierda 12 cuotas o el 3% del principal de la primera mitad del préstamo. Sin embargo, si el incumplimiento ocurre en la segunda mitad del préstamo, un prestamista no puede iniciar una recuperación hasta que no se hayan pagado las 15 cuotas (aproximadamente 15 meses) o el 7%. En otras palabras, como estas cuotas normalmente se pagan mensualmente, los prestamistas ahora tendrán que esperar al menos un año completo antes de poder iniciar un proceso de recuperación contra un prestatario. Hasta hace poco, los acreedores tenían que esperar 3 meses antes de poder recuperarlos. Además, esta regla de los 3 meses en sí misma fue un cambio reciente, ya que los prestamistas después del colapso podían hacer un reembolso por única vez, lo cual era una locura. Denuncié esta cláusula hipotecaria injusta en 2009 en mi artículo (punto nueve): 10 cláusulas abusivas habituales en los préstamos hipotecarios españoles.
  • Un prestatario ahora debe visitar a un notario dos veces. Sí, lo leiste bien. La primera vez sin un prestamista donde el prestatario tendrá la opción de preguntarle al Notario sobre las condiciones particulares de su préstamo hipotecario (todo lo que alguna vez quiso preguntar sobre hipotecas pero tuvo miedo de preguntar). La segunda visita será con el prestamista para firmar la escritura de la hipoteca. Los notarios se verán ‘obligados’ a pasar una prueba a los prestatarios para ver si han entendido completamente las cláusulas de sus contratos de préstamo (sic).
  • El prestatario recibirá una copia del contrato de préstamo al menos 10 días antes de firmar la escritura de la hipoteca con un notario.
  • Cambios en quién paga qué al obtener un préstamo hipotecario: El prestatario paga:
      • Tasación de inmuebles, tasación en castellano (de media entre 400 y 700 euros). El prestatario es libre de elegir al tasador.

    El prestamista paga por:

      • Impuesto de timbre (AJD) sobre el monto total del préstamo hipotecario.
      • Comisiones de Gestoría.
      • Honorarios notariales.
      • Impuestos catastrales.

    Los prestamistas ahora deben pagar el impuesto de timbre del préstamo hipotecario (como informamos anteriormente). Solo que este cambio por sí solo da como resultado que los prestatarios ahorren miles de euros con esta nueva ley. ¿Pasarán los prestamistas astutamente los costos más altos a los prestatarios con condiciones hipotecarias más draconianas? Probable. Debemos esperar y ver.

  • Los prestamistas ya no pueden depender de un préstamo hipotecario para servicios y productos financieros relacionados no solicitados, como seguros para el hogar, cobertura de vida, planes de jubilación, tarjetas de crédito, etc. Ésta fue una de las condiciones hipotecarias injustas que denuncié en mi artículo de 2009 (ítem 6): Diez condiciones abusivas comunes en los préstamos hipotecarios españoles.
  • Las sanciones por amortización anticipada de hipotecas son ahora limitadas, reduciéndose significativamente. En pocas palabras, ahora puede reembolsar el préstamo antes de tiempo sin que su banco le imponga una gran multa. Recuerde que el principal negocio de los prestamistas es prestar dinero y cobrarle intereses; Si cancela un préstamo mucho antes de lo acordado, su prestamista pierde mucho dinero con el tiempo. Es por eso que imponen estas sanciones por reembolso anticipado, que ahora son limitadas.
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Conclusión

La gran cantidad de noticias es en su mayoría buena para los prestatarios, ya que fortalece sus derechos como consumidores.

Sin embargo, aunque siempre estoy dispuesto a fortalecer los derechos de los consumidores (prestatarios), el proteccionismo excesivo puede crear serios problemas prácticos. En todo caso, las autoridades deberían facilitar las cosas a los compradores potenciales, no introducir obstáculos no deseados y burocracia adicional. Los compradores ya tienen que pasar por suficientes círculos tal cual.

Por ejemplo, obligar a los prestatarios a aprobar una prueba de cláusula hipotecaria (!) Es simplemente un puente demasiado lejos (léase estupidez). Podría estar bien para amigos como Juan López, que es residente en España, y no tiene reparos en ser su notario dos veces. Pero, ¿qué pasa con los no residentes como la Sra. Édith Piaf, que es una mujer de carrera francesa? ¿Cómo le explico a mi cliente con sede en París que tiene que reservar vuelos a España para visitar a un notario dos veces? ¿Este profesional experimentado realmente necesita aprobar una prueba para evaluar sus habilidades de comprensión contractual? ¿En serio? ¿Ocurre en algún otro país del mundo? Hablar del hecho de que España es diferente.

¿Y los trucos perdidos en la traducción? Los notarios españoles rara vez hablan otro idioma que no sea el español. ¿La pondrá a prueba en francés si su dominio del español es inexistente? ¿Se necesitará un traductor para cerrar la brecha? ¿Necesitará su abogado perfeccionar sus habilidades lingüísticas? ¿Qué pasa con otros idiomas desafiantes? ¿Es un extra para pagar ahora? ¿Se espera seriamente que un traductor comprenda las complejas cláusulas legales y financieras de los préstamos hipotecarios redactadas en una jerga técnica arcaica y que las traduzca sin problemas al ruso, finlandés, holandés, etc.? Las escrituras hipotecarias en España son de media un documento de más de 70 páginas repletas de matices, tecnicismos y fórmulas matemáticas. Eso es mucho para entender, traducir y transmitir en una sola sesión. ¿Quién pagará todo este tiempo y esfuerzo extra?

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A veces, la mano excesiva resulta contraproducente y conduce a nuevos problemas absurdos. Ojalá prevalezca el sentido común.

Parece que hemos pasado de un extremo al otro; desde la simple “marca en la línea de puntos”, hasta probar a los prestatarios sobre su conocimiento de la hipoteca. Encontrar el equilibrio adecuado siempre es un desafío.

“La virtud es el medio feliz entre dos extremos”. – Aristóteles.

La nueva Ley Hipotecaria española entró en vigencia el 16 de junio de 2019 y aliviará en gran medida las finanzas familiares en problemas, fortaleciendo en gran medida los derechos de los consumidores y prestamistas.

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