Apartamento de alquiler vacacional en el barrio del Raval de Barcelona

Inmueble residencial en Barcelona como inversión en alquiler. como esta apilado

Inversión en alquiler turístico a corto plazo en Barcelona

Las propiedades en Barcelona se alquilan a corto plazo a turistas, viajeros de negocios y estudiantes. Los alquileres a corto plazo van desde un día hasta varios meses, aunque pocas agencias aceptarán reservas de menos de 3 o 4 días.

Se han introducido nuevas reglas que dificultan el alquiler de una propiedad en Barcelona a corto plazo a los turistas. Si alquilar es parte de su plan, asegúrese de que un abogado verifique lo que puede hacer con una propiedad antes de comprarla.

Las regulaciones son complejas y varían de un distrito a otro. En general, solo puede (legalmente) alquilar una propiedad a turistas si tiene una licencia del ayuntamiento. En el famoso Barrio Gótico / Barrio Gótico / Ciutat Vella el ayuntamiento ya no otorga licencias, por lo que comprar una propiedad que ya tiene licencia o comprar una licencia a alguien que ya la tiene, es su única opción.

En otras áreas, existen varias condiciones que determinan cuándo se otorgará una licencia. Y en todas las zonas de Barcelona, ​​es necesario tener un permiso del gobierno regional para realizar este negocio si quieres hacerlo de forma legal. La gente puede decirle que estas licencias no son importantes y que todo el mundo las alquila independientemente. Haría bien en ignorar a estas personas y verificar todo sobre este tema con su abogado antes de comprar.

Tenga en cuenta que si intenta alquilar sin permiso, corre el riesgo de que lo denuncien a las autoridades (los vecinos descontentos de los turistas ruidosos suelen complacer en este frente), y si algo le sucede a un turista que se aloja en su apartamento sin licencia, puede ser un problema grave. .

Alquilar una propiedad en Barcelona por poco tiempo a turistas puede hacer la vida un infierno para tus vecinos, así que tenlo en cuenta antes de decidirte por esta ruta.

Sin embargo, debido a la competencia, cada vez es más difícil alquilar apartamentos en Barcelona con éxito a corto plazo. El abrumador éxito de las propiedades de alquiler a corto plazo en Barcelona en los últimos años es en gran parte responsable de las dificultades actuales. Se ha corrido la voz sobre los grandes retornos que han llevado a una notable expansión en el número de apartamentos ofrecidos para alquileres a corto plazo. Los inversores inmobiliarios catalanes se han esforzado mucho y los compradores extranjeros no se quedan atrás. La avalancha de nuevos apartamentos coincidió con un fuerte aumento del número de plazas hoteleras en Barcelona. El aumento de la competencia de ambos hoteles, que han bajado sus precios, y otros apartamentos de alquiler significa que las tasas de ocupación y los precios están cayendo, reduciendo los rendimientos. Este no es el negocio fácil y rentable que alguna vez fue.

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Uno de los mayores desafíos para los propietarios no residentes que desean alquilar su apartamento a corto plazo es encontrar una buena agencia para comercializar y administrar su propiedad. A medida que se ha ampliado la oferta de viviendas de alquiler a corto plazo en Barcelona, ​​también lo ha hecho el número de agencias que comercializan y gestionan estos apartamentos. Sin embargo, no se puede confiar en que algunos de ellos hagan un buen trabajo y menos aún cumplen con la ley. Los problemas comunes con las agencias de alquiler incluyen:

  • Oportunistas no profesionales que se aprovecharán de los propietarios extranjeros y pagarán un alquiler que los propietarios desconocen.
  • Agencias que no prestan la debida atención a la verificación de los clientes alquilados, lo que puede resultar en un alto nivel de desgaste que los propietarios terminan pagando.
  • Agencias no profesionales que carecen de procedimientos de auditoría para que con el tiempo todo lo que no esté clavado en el suelo sea robado (por clientes y personal) del apartamento.
  • Agencias que alquilan apartamentos a corto plazo sin que el cliente turístico firme un contrato de alquiler a corto plazo a pesar de ser obligatorio. Esto expone al propietario a un problema potencialmente enorme si un cliente inquilino se niega a dejar el apartamento por cualquier motivo.
  • Agencias que solo comercializan propiedades y no ofrecen servicios de administración. Esto puede ser aceptable para los propietarios que viven en Barcelona, ​​pero no es una solución para los propietarios no residentes. Los propietarios que decidan administrar sus propiedades son responsables de obtener los permisos gubernamentales correspondientes.

Sospechamos que pocas agencias cuentan con los permisos gubernamentales necesarios para realizar este negocio. Para comercializar y administrar legalmente propiedades de alquiler a corto plazo, una agencia debe cumplir con regulaciones detalladas y tener los permisos, seguros y garantías necesarios. Además, todos los apartamentos que alquilan deben ser inspeccionados por el gobierno local (las propiedades residenciales no se pueden alquilar a corto plazo sin un permiso del gobierno). No recomendamos utilizar una agencia que no cumpla con la ley. Si algo grave sale mal, como un accidente grave a un cliente alquilado en su propiedad, podría tener serios problemas.

Desafortunadamente, los mejores agentes de alto perfil que cumplen con todos los requisitos reglamentarios no pueden comercializar y administrar de manera efectiva más de 100 apartamentos, quizás incluso menos. Todos los días, a los mejores agentes se les ofrecen nuevos apartamentos para alquilar a medida que más propietarios intentan ingresar al negocio. Sin embargo, algunos agentes importantes en realidad están reduciendo sus billeteras en lugar de contratar nuevos apartamentos para alquilar. Con la abundancia actual de apartamentos que se ofrecen para alquileres a corto plazo, las mejores agencias solo están interesadas en las propiedades más rentables ofrecidas por propietarios con expectativas de alquiler razonables. Contratar una buena agencia es una parte esencial para obtener buenos rendimientos de alquiler a corto plazo, pero en el clima actual puede ser difícil conseguir una nueva propiedad listada con un buen agente.

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Otros puntos a tener en cuenta a la hora de comprar un piso en Barcelona para alquiler a corto plazo:

  • No compre un apartamento que compita cara a cara con las habitaciones de hotel. Así que evita los apartamentos de 1 dormitorio que pueden acomodar a 2 personas. Mejor optar por un apartamento de 60-70m2 con 2 o más dormitorios y un sofá cama.
  • Compra en una zona bien comunicada y cercana (a poca distancia) a las principales atracciones. Busque una propiedad que esté en una calle tranquila sin dejar de estar cerca de la acción.
  • La mayoría de los apartamentos de alquiler a corto plazo se encuentran en barrios del casco antiguo como la Barceloneta, el Born, el Barrio Gótico y el Raval. Estos son también los distritos de Barcelona con mayor incidencia de delitos menores. Considere comprar en una zona segura como el Eixample central, donde tanto los clientes de contratación como el personal de la agencia tendrán menos preocupaciones de seguridad personal. El Eixample es atractivo, cómodo, bien ubicado y muy seguro en relación con el centro histórico. Dada la gran cantidad de apartamentos que se ofrecen en el centro histórico ayuda poder ofrecer algo diferente.
  • Con una competencia creciente y clientes de alquiler más exigentes que nunca, debe ofrecer más que el estándar del pantano (a menos que planee ir barato). La buena ubicación es clave, pero los interiores soleados, las terrazas, las vistas y la tranquilidad también cuentan en la batalla por diferenciarse de otros apartamentos. La decoración interior y el mobiliario son otras áreas en las que puede ofrecer más valor. La elegancia urbana minimalista suele ser una buena apuesta: se ve bien y es fácil de mantener. Cocinas totalmente equipadas, lavadoras a prueba de falsificaciones, sistemas de CD y TV / DVD con botones grandes, cable / satélite y conexiones a Internet de banda ancha son características que se ofrecen cada vez más y que debe considerar si está buscando una alta ocupación. Pocas propiedades en el centro de Barcelona tienen estacionamiento, pero es una gran ventaja si puedes ofrecerlo.
  • Utilice únicamente una agencia de alquiler que pueda demostrar los permisos necesarios. Si no es residente, asegúrese de utilizar una agencia que también ofrezca administración de propiedades.
  • Asegúrese siempre de tener un seguro adecuado si tiene la intención de alquilar su propiedad.
  • Los alquileres a corto plazo son menos rentables hoy que en el pasado debido a la creciente competencia. Es importante tener expectativas realistas al determinar las tarifas de alquiler.
  • Piense en sus vecinos. Desde su punto de vista, no hay nada peor que un apartamento de alquiler a corto plazo en la puerta de al lado, ya que algunos clientes de alquiler son ruidosos, imprudentes y egocéntricos. A menos que tenga mucho cuidado con quién alquila, no recibirá más que animosidad de sus vecinos y puede esperar que se quejen a las autoridades lo antes posible. Esto lo pondrá en problemas si no tiene las licencias correctas y no paga impuestos.
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A pesar de la creciente competencia, todavía es posible tener éxito comprando una propiedad en Barcelona y alquilándola a corto plazo. La diferencia es que, si bien el éxito estaba casi garantizado en el pasado, ahora requiere un enfoque más inteligente junto con expectativas más concretas. No estará bien comprar un apartamento viejo, amueblarlo a la antigua, alquilarlo a través de una agencia antigua y esperar causar estragos en los ingresos por alquiler y las ganancias de capital.

Inversión inmobiliaria de alquiler a largo plazo en Barcelona

Otra estrategia de inversión es comprar una propiedad para alquiler a largo plazo (arrendamientos de un año o más). Los compradores extranjeros que lo hacen no pueden usar su propiedad cuando visitan Barcelona y los rendimientos del alquiler tienden a ser más bajos. Sin embargo, los ingresos por alquiler suelen ser más predecibles, por lo que los riesgos son menores y los inquilinos a largo plazo tienden a cuidar mejor las propiedades que alquilan, lo que reduce los costos de mantenimiento. Los costos de agencia también son más bajos para alquileres a largo plazo; en la mayoría de los casos, los honorarios de la agencia corren a cargo de los arrendatarios.

Comprar una propiedad con el objetivo de alquilarla a inquilinos a largo plazo es generalmente una opción más simple y con menos riesgo. Los rendimientos de alquiler esperados son más bajos, pero las ganancias de capital, si las hubiera, serán las mismas. Los residentes españoles también se benefician de incentivos fiscales sobre las propiedades que alquilan a inquilinos a largo plazo.

Sin embargo, los rendimientos de los alquileres a largo plazo son muy bajos y la ley no se ocupa de los propietarios si los inquilinos no pagan. No recomendamos alquileres a largo plazo como propiedad de inversión en Barcelona.