Viviendas construidas ilegalmente en zonas rurales de Andalucía

La Junta de Andalucía ha aprobado un decreto que prevé una salida del limbo legal para cientos de miles de viviendas construidas sin los permisos de construcción adecuados, lo que debería estimular el mercado a largo plazo, aunque el efecto más inmediato podría ser una ola reprimida de viviendas para venta inundando el mercado y pesando precios a la baja en el corto plazo.

El caos urbano que se ha acumulado en Andalucía durante las últimas décadas es simplemente asombroso, pero finalmente estamos viendo pasos concretos para resolverlo. Aunque el caos y la corrupción en lugares como Marbella en la costa son más conocidos, quizás el mayor problema ha sido en el campo, donde se han construido más de 300.000 viviendas sin los debidos permisos de construcción, muchas de ellas compradas por extranjeros del norte de Europa. idea. del campo minado donde estaban comprando.

“Durante décadas, los propietarios de unas 327.000 viviendas en la región de Andalucía se vieron atrapados en un vacío legal porque su casa o apartamento había sido construido ilegalmente, lo que los dejó enfrentados a una variedad de problemas como la falta de documentación (escrituras), la falta de permiso para conectarse a servicios como el agua y la luz y, en algunos casos, bien publicitado, ante la amenaza o el derribo real de su propiedad ”, explica el grupo de campaña AUAN (Abusos Urbanisticos Andalucia NO) para los propietarios de viviendas.

“Muchos miles de expatriados, compradores de buena fe, cayeron en esta trampa cuando compraron la casa de sus sueños bajo el sol y, por lo tanto, se convirtieron en rehenes de su propia casa durante más de una década a merced de los funcionarios de planificación que intentaron, sin éxito, por calzador de zapatos irregular. casas en un proceso de planificación extremadamente regular y extremadamente largo “.

Los socialistas que han gobernado Andalucía como un feudo en los últimos 40 años desde la restauración de la democracia son en gran parte los culpables de permitir que el problema crezca hasta proporciones monumentales ante sus propios ojos. Nunca mostraron mucho interés en arreglarlo, tal vez para complacer a los activistas ambientales al evitar cualquier cosa que pareciera una amnistía para las casas construidas en áreas rurales sin el permiso de planificación adecuado. Pero tampoco pudieron demolerlos todos, por lo que simplemente perpetuaron un desastre de planificación que ha atrapado a los propietarios rurales durante décadas. Este limbo fue especialmente duro para los jubilados expatriados que no podían regresar a sus países de origen cuando los acontecimientos de la vida lo requerían.

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Nuevo gobierno, nuevo enfoque

Amnistía ilegal de ordenamiento territorial de la junta de Auan andalucía(de izquierda a derecha) Carmen Crespo, Consejera de Agricultura, Junta de Andalucía, Marifran Carazo, Consejera de Fomento y Ordenación del Territorio, Juan Manuel Moreno, Presidente de Andalucía, Gerardo Vázquez, portavoz y asesor legal de AUAN, Maura Hillen, presidenta de AUAN , Tony Downing, Asociación de Residentes de Albanchez, Brian Reade, AUAN

La nueva Junta de Andalucía liderada por los partidos de centro-derecha PP y Ciudadanos, con el apoyo del partido de derecha Vox, ha aprobado un decreto denominado Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre de 2019, que contiene medidas urgentes para la medio ambiente y adecuación territorial de viviendas irregulares en Andalucía (Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, irregularidades de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones en la Comunidad Autónoma de Andalucía). El decreto entró en vigor el 26 de septiembre. Solo muestra que las soluciones a los problemas profundamente arraigados se pueden encontrar con suficiente voluntad política, incluso si la junta ha hecho todo lo posible para enfatizar que esto no es una “amnistía”.

“La nueva legislación permite a todos los propietarios de una vivienda irregular, excepto cuando la propiedad tiene menos de 6 años, se encuentra en un terreno protegido o en riesgo de inundación, o cuando está sujeto a un procedimiento de infracción de planificación en curso, ponerse en contacto con su propia ciudad. sala para que su propiedad obtenga la condición de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO). ”Explica AUAN. “Con este estado, la propiedad puede acceder legalmente a los servicios si están disponibles y también facilita el registro de la propiedad en el registro de la propiedad. Para muchos de los afectados, esto ofrece una salida inmediata del vacío legal en el que han vivido durante muchos años “.

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El decreto no legaliza todas las propiedades afectadas de un plumazo. Proporciona un camino para la legalización, pero los propietarios aún tienen que solicitarlo, lo que significa que habrá mucho trabajo para los abogados en Andalucía que ayudarán a cientos de miles de propietarios a resolver su papeleo. Afortunadamente para los propietarios, conseguir la legalización no significa acudir a los tribunales, donde tantas disputas legales en España se estancan, como ha ocurrido con las reclamaciones de cláusulas hipotecarias.

Gerardo Vázquez, asesor legal de AUAN y portavoz de CAJU, organismo nacional de coordinación de asociaciones que reclaman justicia en materia urbanística, dice que “hay que felicitar a la Junta de Andalucía por trabajar en este tema en un tiempo récord. Es genial ver un compromiso tan firme de cambiar las cosas. Para mí es un soplo de aire fresco a la hora de planificar. “

Maura Hillen, presidenta del grupo de campaña para los propietarios de viviendas AUAN (Abusos Urbanisticos Andalucía NO) acogió con satisfacción el decreto. “Ha sido un camino largo y difícil para los propietarios y estoy encantado de que el reciente cambio en la Junta de Andalucía haya traído un nuevo impulso y una nueva mirada a este tema y les agradezco por escuchar las inquietudes y propuestas. El decreto no es una solución de varita mágica, pero es práctico y viable que ofrece a la mayoría de nuestros miembros una salida a una situación que no fue creada para ellos. Estoy feliz. El resto depende de los propietarios de viviendas para estudiar sus opciones y actuar en consecuencia “.

Implicaciones de mercado de la amnistía programática de Andalucía para viviendas rurales ilegales

El mercado inmobiliario rural en Andalucía se ha visto obstaculizado durante años por el caos de la planificación subyacente que aumenta el riesgo de comprar una casa rural en la región, por lo que cualquier paso hacia riesgos significativamente menores debería ser bueno para la confianza y el mercado. He escuchado comentarios de algunos proveedores potenciales de que el mercado está absolutamente muerto y lo ha estado durante años.

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A largo plazo, podría atraer a más compradores potenciales, facilitando la compra y venta de propiedades rurales en Andalucía y fortaleciendo los cimientos y el valor del mercado inmobiliario en la región.

Casas rurales ilegales en Andalucía planifican amnistía 2019El riesgo de comprar una casa ilegal que puede necesitar ser demolida junto con sus ahorros mantiene a muchos compradores fuera del negocio.

Sin embargo, a corto y medio plazo se sospecha que dará lugar a una avalancha de nuevos precios de mercado, ya que los propietarios que han estado atrapados durante años finalmente tendrán la oportunidad de vender. Aunque la noticia puede atraer a algunos compradores más, dudo que haya un aumento correspondiente en el número de ellos que buscan propiedades rurales en Andalucía, lo que significa que más oferta que demanda pesa sobre los precios de la vivienda. Aun así, en comparación con el limbo legal que los ha dejado fuera del negocio hasta ahora, los propietarios estarán mejor con un activo que tienen la capacidad de vender. Se vuelve más una cuestión de precio.

Sin duda, esta es una buena noticia para los propietarios rurales en Andalucía, los compradores potenciales y la economía en general (la venta de viviendas ayuda a impulsar el crecimiento económico, el empleo y los ingresos fiscales), aunque ecologistas como Ecologistas en Acción lo odian.

Dicho esto, creo que todos deberían pensar detenidamente antes de comprar una casa rural en cualquier país extranjero, a menos que seas muy rico y nunca tengas que preocuparte por cosas materiales. Las casas rurales suelen ser más difíciles de alcanzar, más difíciles de proteger y mantener, un material más difícil para la debida diligencia y más difíciles de vender que las casas en un entorno urbanizado.