Hay muchas formas de comprar una propiedad en España y no todas implican el pago de la propiedad. Explica el abogado Raymundo Larraín Nesbitt.

Crédito de la foto: © Jon Wrege.

Por Raymundo Larraín Nesbitt Abogado – Abogado 8 de septiembre de 2011

Introducción

Es posible que haya escuchado recientemente en la anécdota de las noticias sobre cómo un hombre sin hogar adquirió, sin compensación, un McMansion de un millón de dólares en los Estados Unidos a través de una ley oscura y olvidada conocida como “Posesión Adversa”.

Esta figura jurídica tiene sus raíces en el derecho romano y se la conoce como “usucapius”. El código civil español lo conoce como “usucapión”, o “Prescripción Adquisitiva”, y se rige por los artículos 1.930 y siguientes. Usucapio es una forma perfectamente aceptable de comprar una propiedad en España con la misma validez legal que, por ejemplo, un canje de contratos ante notario. La posesión adversa también se puede encontrar en las leyes de Inglaterra y Gales.

El propósito de este artículo es divulgar la posesión adversa proporcionando una descripción completa de cómo funciona en España. Eliminaré deliberadamente los complejos tecnicismos que no nos interesan a nadie más que a los abogados.

Definición

La posesión adversa es el procedimiento legal mediante el cual se adquiere el título de propiedad o los derechos reales de otra persona, sin compensación, mediante la tenencia de la propiedad por un período de tiempo legal.

Justificación histórica

En la época romana, las guerras en curso agobiaban a la población y, a menudo, la tierra y las granjas eran abandonadas después de que sus dueños murieran en el asalto. El Imperio Romano, siempre hambriento y en constante expansión, no podía permitirse una tierra fértil vacía sin que nadie la trabajara. Usucapius fue la respuesta de los juristas a este enigma. Los romanos, siempre pragmáticos, concibieron una figura jurídica a partir de la cual los ciudadanos podían, después de cierto tiempo, hacerse con la plena propiedad de estas tierras abandonadas para trabajarlas y hacerlas productivas nuevamente por el bien del Imperio.

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Avance rápido un par de milenios y estamos en medio de una burbuja posterior a la vivienda. Estamos siendo testigos de cómo desarrollos completos, por un total de cientos, si no miles de unidades, han quedado vacíos en países como Irlanda, Estados Unidos, España y, lo peor de todo, China, dando testimonio de la locura del hombre. Oportunistas astutos se están aprovechando de esta figura legal para adquirir la propiedad de algunas de estas unidades (atención, no me arriesgaría a intentarlo en China).

Antes de que te enfades, imaginando hordas de trabajadores desempleados arrastrándose por las paredes de tu villa española en el extranjero para irrumpir y saquear el escenario de Hannibal ad portas, permíteme tranquilizarte diciéndote que este trámite en España es todo menos fácil y es normalmente dura décadas. propiedad efectiva de la propiedad (y esto normalmente tiene que ser indiscutido para terminar). Pero corre el riesgo de perder la posesión material y legal de una propiedad mientras tanto, ya que el caso se lleva a cabo en los tribunales, lo que podría llevar algunos años, teniendo en cuenta lo abarrotados que han estado los tribunales españoles en los últimos tiempos.

Períodos de limitación

Para comprender mejor esto, me veo obligado a explicar previamente qué se entiende por “buena fe” y “solo título”. La primera es cuando adquiere bienes raíces de alguien que cree que es el propietario legítimo, sea cierto o no. Por título entendemos el procedimiento legal para la venta de un activo de forma legítima. Siempre se asume la buena fe, incluso si el título por sí solo no lo es y debe ser probado, por ejemplo, el agricultor que vende un terreno rústico no registrado o un beneficiario que lo hereda.

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1. Bienes muebles

i) De buena fe, son 3 años. La posesión de bienes muebles de buena fe equivale al derecho de propiedad. es decir, alguien que te vende una bicicleta. ii) Sin buena fe, son 6 años. Esta posesión debe ser continua.

Por ejemplo, suponga que pidió prestada, no robada, la cortadora de césped de sus vecinos y luego la usó sin ser molestada durante los siguientes seis años. Después de este límite de tiempo, se convierte en el propietario legítimo.

2. Bienes raíces (bienes raíces)

i) Solo de buena fe y título, 10 años si el dueño vive cerca ii) Solo de buena fe y título, 20 años si el dueño está ausente. Ausente significa que el propietario reside en el extranjero o en el extranjero. Iii) Sin buena fe y debido título, independientemente de que el propietario resida cerca o esté ausente, 30 años.

En conclusión

Con más de un millón de propiedades vacías en España, el desempleo nacional (el peor desempleo juvenil de todos) se eleva a nuevos niveles sin precedentes, la crisis crediticia, las reapropiaciones bancarias que se avecinan en niveles récord, aumentos de impuestos, la combinación está lista. Para dejar la puerta entreabierta para dejar escapar el malestar social. Algunos pueden aprovechar la posesión adversa (o incluso ir más allá, iniciando disturbios sociales como sucedió en Inglaterra).

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La posesión adversa es una de las muchas formas legales de adquirir el título en España. Recuerde que los ocupantes ilegales en España también tienen derechos legales, lo que a menudo implica tener que luchar contra ellos en los tribunales. No se tome la ley en sus propias manos. Busque siempre asesoramiento legal si cree que ha sido víctima de él.

“La posesión es nueve décimas partes de la ley”. Expresión escocesa

“La posesión no es nueve décimas partes de la ley. Eso es nueve décimas partes del problema ”- John Lennon. Destacado músico, cantante y compositor inglés.

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