No cabe duda de que el mercado inmobiliario español goza de mejor salud que en cualquier otro momento de la última década. El mercado interno está creciendo nuevamente y el mercado externo se encuentra en niveles récord. De hecho, ya hay un 25% más de compradores extranjeros en España en 2019 en comparación con el pico del mercado antes del crash de 2008 y representan un 18,7% de cuota del mercado total. Eso es más del doble de la participación de mercado antes del colapso. Sin embargo, el mercado de la vivienda sigue siendo desigual, muy dinámico en algunas regiones pero plano en otras.

Esto se desprende del desglose por áreas de las últimas estadísticas de los notarios. Sabemos que en el mercado actual el 60% de todas las compras en España se realizan en las regiones mediterráneas de la península y en Baleares y Canarias. Esto ha sido así durante varios años y no es sorprendente dada la fortaleza del mercado extranjero, ya que estas son las regiones a las que se dirigen la mayoría de los compradores extranjeros. Sin embargo, un análisis más detenido muestra que el 47% de todas las compras en el exterior se realizaron solo en dos comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana y Andalucía, por lo que está claro que hay más actividad en unas comunidades y menos en otras.

Y también hay diferencias notables dentro de las regiones. Aproximadamente el 20% de todas las compras inmobiliarias en España, nacionales y extranjeras, se realizan en Andalucía. Sin embargo, aunque Andalucía tiene ocho provincias, el 33% de las transacciones de la región se realizan en una sola provincia, y esta es Málaga. Y el 45% de estas ofertas se encuentran en la propia ciudad, más Marbella, Estepona y Mijas. Entonces la tendencia es la misma; Suceden muchas cosas en algunos lugares, no tanto en otros.

LEER  Impuestos sobre la compra de inmuebles españoles

El fuerte crecimiento de algunos mercados exteriores se ve compensado por caídas en otros, especialmente Cataluña, con un 5,3% menos de compradores extranjeros, mientras que en Baleares se produce un descenso del 11,2%. Es probable que la cuestión de la independencia forme parte de la explicación en el caso de Cataluña, pero encuentro más difícil de entender el declive de las Baleares. Los precios más altos impulsados ​​por la falta de oferta son una posible razón.

Entonces, estaba interesado en ver un informe publicado por el Fondo Monetario Internacional en diciembre de 2018, que advirtió sobre los primeros signos de una “ ligera sobrevaloración ” de los precios. El informe también señala que los bancos españoles están muy expuestos a los desarrollos inmobiliarios y pueden subestimar la velocidad con la que los precios de las viviendas y los criterios de préstamo relajados pueden ganar tracción. El FMI fue particularmente crítico con la falta de progreso en la creación de una agencia de seguimiento. Lleva años instando a España a hacerlo, desde el colapso bancario de 2008. El último gobierno lo suspendió, pero la actual administración del PSOE está trabajando en una legislación para dotar al Banco de España de los poderes necesarios. El mismo informe indica aumentos promedio de precios entre 2014 y 2017 en la región del 15% a nivel nacional. Sin embargo, en los puntos más importantes para el mercado exterior, acercaría el incremento al 25% en ese período.

LEER  ¿Es la propiedad en la Costa Brava una buena inversión en este momento?

También en diciembre de 2018, noté advertencias de los evaluadores sobre el espectro de sobrevaloraciones que se infiltran en el mercado. Como la mayoría de los bancos ofrecen préstamos de hasta el 80% de LTV, aquellos que no tienen un gran depósito quedan efectivamente excluidos del mercado. De hecho, ha sido más una tendencia, la mayoría de los bancos han ordenado a los tasadores que sean cautelosos.

De ahí que los comentarios del FMI sobre la “leve sobrevaloración” de los precios o la aparición de una sobrevaloración deliberada de las hipotecas sean algo preocupantes. Pueden ser solo una pequeña advertencia, pero también pueden ser los primeros signos de algo más serio. Razón de más para que los compradores sean cautelosos, especialmente en el mercado de la construcción nueva. En el caso del mercado de reventa, si bien la falta de oferta de propiedades de alta calidad bien posicionadas es un problema en todas las regiones más concurridas, no hay indicios de que los compradores estén dispuestos a pagar precios excesivos. En mi experiencia, es mucho más probable que se vayan que que paguen de más. Sin embargo, este no es el caso en la industria de la construcción nueva. En algunos casos, vemos que los compradores ya pagan un 30% más por pie cuadrado que el pico del mercado anterior al colapso, a pesar de que los precios de reventa en las mismas áreas todavía están un 25% por debajo de los precios máximos.

LEER  La demanda externa cayó un 37% en el primer semestre, los compradores de segundas viviendas aún más

Como resultado, veo problemas en el futuro a medida que algunas de estas nuevas compilaciones comienzan a aparecer en las listas de agentes como reventas. Los vendedores descubrirán que no pueden aumentar el precio de venta más allá de lo que puede soportar el mercado de reventa solo porque pagaron un precio inflado cuando compraron. La alternativa será que su propiedad haya languidecido en el mercado durante años. Me preocupa que algunos compradores sucumban a lo que un agente mío llama marketing “velas y almohadas”, muchas imágenes de enfoque suave, todas muy atractivas, pero mucho mejor para comprobar el precio. En mi opinión, los niveles ya observados en algunas áreas son insostenibles.

* Este artículo fue escrito por un tercero que no es propiedad ni está bajo el control de Spanish Property Insight (SPI). SPI rechaza cualquier responsabilidad u obligación relacionada con su acceso o uso de cualquier contenido de terceros.