Por Burke Greenwood, arquitecto

España ha introducido una nueva ley (Real Decreto 235/2013) que obliga a los propietarios a obtener certificados de eficiencia energética antes de que puedan vender o alquilar sus viviendas, en línea con otros países europeos. Esta FAQ proporciona información básica sobre el certificado de eficiencia energética y será seguida por otro artículo sobre cómo beneficiarse del certificado y las mejoras de eficiencia energética del hogar.

Preguntas frecuentes sobre los certificados de eficiencia energética españoles

¿Cuál es el propósito de los nuevos Certificados de Eficiencia Energética?

El decreto establece los requisitos para poner a disposición de compradores e inquilinos un certificado de eficiencia energética que proporcione información objetiva sobre las características energéticas del edificio existente. Esto permite que el público y los compradores o propietarios potenciales evalúen y comparen las características energéticas de diferentes edificios en su decisión antes de comprar o firmar un contrato de arrendamiento.

¿Tengo que registrar el certificado de eficiencia energética?

El certificado debe ser registrado por el propietario del inmueble ante la Administración Autónoma. La Administración Autónoma podrá llevar un registro de estas certificaciones en su territorio y se espera que tenga en cuenta la clase de eficiencia energética de los edificios existentes en su jurisdicción para regular una carga fiscal mayor o menor en función de la clasificación energética de la propiedad individual.

¿Qué tipo de propiedades residenciales requieren el Certificado Energético?

  • Todos los edificios nuevos
  • Edificios (o apartamentos y locales individuales) vendidos o alquilados a nuevos inquilinos o propietarios

Los edificios residenciales exentos de la obligación de certificación son:

  • Edificios (o unidades individuales dentro de un edificio) con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados
  • Edificios (o unidades residenciales dentro de edificios) utilizados por menos de cuatro meses por año o por un período limitado por año con consumo de energía esperado por debajo del 25% del consumo anual con declaración presentada por el propietario de la unidad utilizada para alquiler a corto plazo

¿En qué circunstancias es obligatorio el certificado?

Un certificado es obligatorio para todos los propietarios de un edificio (por ejemplo, vivienda unifamiliar o condominio) o parte de un edificio existente (por ejemplo, apartamento o local) y es necesario antes de anunciar la venta o alquiler de la unidad. El certificado debe incluirse en la información que el vendedor o arrendador proporciona al comprador o arrendatario antes de entablar negociaciones sobre la transacción.

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¿Quién es responsable de los certificados de eficiencia energética residencial?

El propietario del edificio (o propietario de viviendas individuales) que actúa como vendedor o arrendador es responsable de poner en servicio el certificado de eficiencia energética. La etiqueta energética debe mostrarse como parte del anuncio de venta o alquiler de la propiedad y:

  • Para una venta, el vendedor debe proporcionar al comprador (en el notario) una copia original del certificado.
  • Para un alquiler o arrendamiento, una fotocopia del certificado actual debe acompañar la documentación del arrendamiento.

Una vez obtenido el certificado original, el certificado y la etiqueta de eficiencia energética correspondiente tienen una validez de 10 años. Durante este período, el dueño de la propiedad deberá conservar la documentación pertinente; después del período de 10 años, es responsabilidad del propietario revalidar el certificado y la etiqueta asociada.

¿Qué sucede si vendo o alquilo mi propiedad sin anunciar la etiqueta de eficiencia energética?

Si el certificado y la etiqueta no se obtienen antes de la venta o arrendamiento, o la responsabilidad de obtener el certificado recae en los inquilinos o compradores interesados ​​como parte de la condición de venta o arrendamiento, el propietario original de la propiedad puede sufrir las siguientes consecuencias :

  • Sanciones y sanciones pecuniarias aplicadas por la Administración Autónoma por incumplimiento de obligaciones en materia de derechos de los consumidores
  • El contrato de venta o el contrato de arrendamiento pueden considerarse inválidos debido a la falta de divulgación de la información solicitada al consumidor en el contexto de la venta o arrendamiento.
  • El vendedor o arrendador existente deberá compensar al comprador o inquilino por cualquier daño causado por la falta de información por no cumplir con su deber de informar al Consumidor antes del momento de la firma.

La Administración Autónoma realizará controles periódicos para comprobar que el propietario del inmueble cumple con el nuevo Decreto y detectar los casos de declaración falsa o fraude.

¿Cuáles son los pasos necesarios para obtener un certificado de eficiencia energética?

  1. La información administrativa básica sobre el propietario y la ubicación de la propiedad y otros datos generales del edificio se recopilarán y utilizarán como parte de la documentación requerida.
  2. Se realizará una auditoría energética in situ para obtener la información necesaria para generar el certificado de eficiencia energética. Durante la auditoría, el técnico recopilará información relacionada con las características físicas de sus edificios como: orientación, exposición externa, aberturas de ventanas y puertas, junto con una revisión de los sistemas del edificio para identificar cargas mecánicas, de agua y eléctricas.
  3. Tras la auditoría in situ, el técnico utilizará un programa informático autorizado por el Ministerio de Industria para realizar los cálculos de eficiencia energética. El software y estos cálculos generarán un informe que presentará y evaluará diversas recomendaciones de mejora junto con la calificación de letra de eficiencia energética existente determinada (entre A y G).
  4. Una vez cumplimentado, el Certificado deberá ser validado por la Administración Autónoma local y se entregará una copia original al propietario de la propiedad para que la conserve durante 10 años o hasta una nueva validación.
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¿Qué información se proporciona en el certificado de eficiencia energética?

  • Identificación del edificio o de las unidades inmobiliarias individuales sujetas a certificación
  • Descripción de las pruebas, comprobaciones e inspecciones que realiza el técnico durante la prestación de la certificación
  • Descripción de las características energéticas del edificio, envolvente térmica, estructuras, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, confort térmico, iluminación, calidad del aire interior y otros datos utilizados para derivar la calificación de eficiencia energética del edificio.
  • La clase de eficiencia energética del edificio existente expresada por la etiqueta energética clasificada de A (más eficiente en energía) a G (eficiencia más baja)
  • Recomendaciones para permitir que el dueño de la propiedad comprenda qué mejoras aumentarán la calificación energética en al menos una calificación de letra si la calificación existente de la propiedad cae bajo las calificaciones de letra B o C; o dos niveles si la calificación existente cae dentro de los grados de la letra D, E, F o G
  • Las recomendaciones pueden incluir una estimación del período de recuperación durante su ciclo de vida para ayudar al propietario a determinar la extensión del trabajo y cómo proceder; de una reestructuración importante o de forma incremental
  • La evaluación de la rentabilidad de las recomendaciones debe basarse en un conjunto de criterios estándar como: la evaluación del ahorro de energía, los precios subyacentes de la energía y una estimación preliminar de los costos.
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Certificado Español de Eficiencia Energética – Conclusiones

La mayor parte del conocimiento creado por el nuevo decreto no tendrá un impacto inmediato en el mercado residencial ya que los certificados de eficiencia energética comenzarán a ingresar al sistema. Pero con el tiempo, el gobierno espera que esta información convierta lentamente el mercado en bienes raíces más eficientes desde el punto de vista energético. A medida que los futuros compradores e inquilinos comiencen a reconocer que los edificios energéticamente eficientes les ahorrarán dinero a través de facturas más bajas; las propiedades con calificaciones de eficiencia más altas se volverán más deseables, mientras que aquellas con calificaciones de eficiencia más bajas requerirán más negociaciones para determinar el precio final (o arrendamiento negociado) debido a las mejoras necesarias para aumentar su eficiencia. Existe una creciente evidencia en los Estados Unidos de que cuando las calificaciones de eficiencia energética comienzan a aparecer en los listados de bienes raíces, las casas más eficientes salen del mercado más rápido y se venden a un precio más alto. El tiempo dirá si el mercado de la vivienda residencial en España seguirá un camino similar.

El Real Decreto 235/2013 forma parte de una iniciativa gubernamental más amplia para impulsar el parque inmobiliario español hacia un futuro más eficiente energéticamente. Sigue a otras naciones europeas que en los últimos años han establecido el mismo o similar sistema de calificación y completa la implementación de la Directiva 2002/91 / EC del Parlamento Europeo y del Consejo Europeo que firmó la ley el 16 de diciembre de 2002 Esta directiva ha establecido el marco para determinar el rendimiento energético de todos los edificios y estableció la obligación de proporcionar un certificado de rendimiento energético a los compradores o arrendatarios en los contratos de compraventa o arrendamiento. El 5 de abril de 2013 se convirtió en ley el Real Decreto 235/2013 y se puso en marcha el 1 de junio de 2013. Es la primera normativa de eficiencia energética que se aplica a los edificios existentes y se centra en las unidades residenciales.

El decreto es administrado localmente en Cataluña por el ICAEN (Instituto Catalán de Energía) dentro del IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía) nacional más amplio.

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